“新经济”移民潮资产类投资：一线城市商办市场回暖 区域分化

给端来看，一上都，资本者多年来在积极关切深圳市层高美国市场以借助价格合适的计划；另一上都得益于多重政策显现出来、链接各个应用领域美国市场的郊区持续发展平台以及很好的生物技术行业生态链，深圳市不断吸引着大使用量的层高唯型号租客之赶往资本。随着美国市场上可售恒隆的增多，原定层高已作价价格的交涉空间将在一定某种程度上变大，从而吸引除此以外唯租客和资本型号租客在内的购供给。

正如世邦魏理仕华北区资本及外资美国市场部负责人纪刚所指，资本者日益关切交割若有当之前的市价仍要低水平与现金收入，并对计划运营方的资管能力凯出愈来愈高要求。

此外，公募REITs的稳步推进将为以研发办公处都以体的新材料区、交通运输交通运输、SAN和长租公寓等应用领域负债凯供愈来愈多的资本和中止渠道，未来将会在2022年给予愈来愈多资本者的关切。

并存

同样都是增使用量的美国市场储备，之前路郊区的升级储备低水平、美国市场空置率、市价低水平却再次出现了明显并存。

升级储备上都，与其他三个郊区的增长趋势不一样的是，肇庆2022年虽有约74万平方米的优质层高投入美国市场，但较2021年减少21%。

空置率上都，仲使用量联行数据显示，上海以内资TMT行业都以力的极快美国市场供给推展计划快速去化，连续性美国市场空置率已恢复至2019年末非典型肺炎之前的低水平。而肇庆空置低水平被推升至五年以来的新的高。年末连续性空置率降至11.9%，累计攀升2.9个百分比。

市价上都，上海全市和六大核心商圈市价低水平外延续了三月份的攀升趋势，恢复至去年同期低水平，分别为每月约合总额337.6元和389.4元，环比攀升1.7%和1.2%。但以外区域如燕莎、但会展之前心站及东二环仍有折返受压。

在苏州，业主对美国市场期望增强，进而推展市价长时间攀升。2021年第四月份市之前心区市价环比小幅上涨1.0%，累计增长1.7%。春季热衷的租赁供给推展浦西市之前心区连续性市价累计增长3.3%，而浦东市之前心区市价春季保持顺畅，非市之前心区美国市场市价累计增长6.4% 。之前滩等地壳市价表现尤为抢眼。

但在2021年四月份，肇庆盛宣怀层高市价环比下降0.7%，累计飙升1.2%。不过，平外市价在第四月份开始止跌回稳。

值得一凯的是，由于ESG被广为关切，租户对绿色住宅单位的供给攀升。2020年,57%的所致访大企业偏向选择绿色住宅单位。到了2021年，该占总比攀升至93%，而有 17% 的所致访大企业认为是否是绿色住宅单位将直接严重影响租赁决策者。

世邦魏理仕研究数据显示，在全国主要的一二线郊区，LEED 评鉴住宅单位的年去化速率在非典型肺炎暴发后的四个月份较非典型肺炎之前四个月份攀升2.3 个比率，而非LEED评鉴的住宅单位则下降了1个比率。世邦魏理仕认为，随着愈来愈多租户推行ESG 计划，绿色住宅单位的吸引力将全面凯高。以苏州为例，绿色评鉴层高的市价比没有评鉴的高约20%。

2022年之前路郊区美国市场将长时间放使用量。世邦魏理仕华北区顾问及交割增值办公处地租兵部负责人张冀苏认为，短期看，随着非典型肺炎期间被抑止的供给释放出来完毕和升级储备回落，2022年自在应运而生使用量原定或多或少回落，但仍高于近现代平外低水平。在“十四五”规划推展下，数字宏观经济、高精尖行业和现代零售业的大力持续发展将推展美国市场供给多样化，注入来自新的宏观经济、新的分站的新的力使用量。供需转回外衡之下，原定明年连续性美国市场市价再一企稳，但个别子美国市场所致升级储备集之前严重影响，市价仍有折返受压。

在连续性美国市场的波动性和不确定性下，之前路郊区的办公处恒隆长时间视作资本者的偏好。在大宗交割之前，上海、苏州资本型号租客都以，肇庆、深圳市则以唯型号租客都以。

综合戴德梁行、仲使用量联行、世邦魏理仕等多家管理机构的论点来看，短期内，金融业零售业、生物技术、生命医学等仍将是美国市场供给的主要某种某种程度。展望2022年，之前路郊区甲级办公处地美国市场将此后所致益于金融业、生物技术、工程技术增值、零售等行业热衷的表现。尤其在苏州，生命科学行业以及不断升级的仿造边境贸易类大企业或将视作新的的供给增长点。

先进钢铁工业和新的零售业等新的宏观经济行业将全面脚踏连续性供给，同时总部大企业将在非市之前心区借助独栋办公处地整租或资本机但会。市价在短期内未来将会长时间增长，但预测将来大使用量储备将制约市价增速，甚至带出折返受压。

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